地产板块逆市筑底成功，4张图一览今年融资状况
近日，A股市场短线出现回落，板块个股轮动快。在各地政策放松支持下，地产股有所企稳，时常逆市受到资金青睐。今年房地产企业债券融资有所增长，而且融资成本不高。虽然股权融资目前还处于推进期，但不少上市地产企业已发布定增预案，行业回暖正在显现。
// 地产板块筑底企稳 //
短线A股再度有所回调，多数行业板块出现回探。不过地产板块近期稍强，底部区域有止跌的迹象。Wind行情显示，5月30日，地产板块探底回升，开启一轮反弹后，6月下旬随股指下挫有所回落，但并未再创前期低点。7月开始基本处于盘整期，没有受到股指短线再度下跌影响，止跌明显，强于近期上证指数、深成指和创业板指表现。
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// 上市地产公司股权融资在推进 //
近年来，房地产公司A股IPO以及已经上市的地产公司定增等股权融资暂停。不过随着政策支持，去年底地产股定增大门打开，上市地产公司股权融资迎来回归。
Wind数据显示，去年底一批地产上市公司发布定增方案后，今年以来，目前A股又有14家房地产公司发布了定增方案，预计总共募集资金425.5亿元，其中荣盛发展和金科股份两家还未公布预计融资规模。从方案进度来看，多数处于股东大会通过期，而走到证监会通过仅有1家。总体看定增融资推进速度并不快，但也在有条不紊地进行着。
以今年发布的定增预案来看，万科A定增预计融资规模最大达150亿，紧随其后新城控股、中华企业和中交地产均在30亿以上，而最小的京能置业和渝开发定增预计募资在10亿以下，都是7亿元，可见绝大多数地产企业定增融资规模都较大超过10亿元，股权融资具有吸引力。
// 地产企业债券融资情况 //
上市地产公司不仅仅股权融资在推进，其债券发行规模也有所增长。Wind数据显示，今年以来上市地产企业债券发行共有114只，合计募资达1205.2亿元，规模较大。同期2022年上市地产公司发债120只，融资1128.86亿元，今年数量上虽然微幅减少，但规模上却仍然实现了6.76%的增长，可见平均单家房企债券发行募资在上升。若叠加地产企业股权融资，今年房企融资前景较好。
具体来看，今年上市地产企业融资规模最大是金融街发行的“GC金街优”，发行规模达80.7亿，紧随其后“23陆债02”、“23保利发展CP002”等13只债券发行规模在20亿元或以上。此外还有” 22保利A”等46只债券发行规模在10亿元及以上。
除了发行规模，市场流动性充裕，上市地产债融资成本并不高。Wind数据显示，今年以来发行的债券平均票面利率为3.47%，其中1年期及以内债券平均票面利率为2.85%，发行数量也最多达39只。紧随其后4年期平均利率为3.2%，低于2年期和3年期债券利率。可见上市地产企业发债成本和年限并不成正比，并不是年限越长，融资成本就越高，主要还是看地产企业自身资质。
// 地产行业后期如何发展？ //
东兴证券陈刚分析认为，当前行业格局正在重塑，央国企在销售、拿地、融资、投资层面获得了全面领先，在未来将有望进一步兑现为市占率和盈利能力的领先。行业持续出清，格局重塑的背景下，当前有能力继续拿地扩张的房企迎来了难得的优质项目储备期。房地产市场高速增长阶段已经结束，行业金融属性弱化，回归实体经济本源，改善需求成为未来主导。商品房市场的改善性需求占比持续提升。
从中长期需求来看，高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动已近尾声，住房面积紧缺的情况已经发生了根本性的转变，叠加人口出生率和适龄购房人口的下滑，购房需求中枢在中长期的下滑已经基本成为共识。“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式过于强调规模和周转，属于低质量的粗放式扩张，高质量转型成为必然。供给侧的加速出清、住房供需结构的逆转和需求端的品质升级，将共同推动行业从粗放式扩张加速向高质量经营转变。我们认为，通过高质量的精细化运营提升开发业务盈利能力和提升经营服务业务的竞争力已经是大势所趋。
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